La meitat dels llogaters no tindria prou ingressos per accedir avui al mercat del lloguer

L’accés a l’habitatge s’ha convertit en un mecanisme de selecció social al nostre país. El 50,6% de les persones que viuen de lloguer no tindrien prou ingressos per accedir avui al mercat del lloguer; és a dir, no trobarien cap lloguer que no superés el llindar màxim d’esforç del 30% dels seus recursos. A més, set de cada deu persones llogateres no podrien accedir al finançament necessari per comprar un habitatge.

Així ho indica l’estudi «L’habitatge impossible: del lloguer inaccessible al relloguer de supervivència», presentat aquest dimecres en roda de premsa per María González Dyne, secretària general de Càritas Espanyola, i Thomas Ubrich, sociòleg del comitè tècnic de la Fundació FOESSA. «La crisi actual d’accés i manteniment de l’habitatge representa una barrera estructural per a milions de persones. L’alimenten un desajust profund i insostenible entre els preus del mercat, tant de lloguer com de compra, els ingressos reals de les llars i la manca dràstica d’opcions socials i assequibles», va assegurar María González Dyne.

Les persones que no tenen prou capacitat econòmica per accedir al mercat ordinari de l’habitatge es veuen obligades a buscar allotjament en habitacions, subarrendaments, acords informals o habitatges en males condicions. Aquesta situació afecta especialment les llars joves i monoparentals, les persones migrades, les llars amb poca intensitat laboral i les que tenen ingressos insuficients o variables.

L’any 2025, una de cada quatre persones ateses per Càritas (266.435) havia recorregut al relloguer d’habitacions com a «solució habitacional».

«El relloguer d’habitacions s’ha convertit en un dels recursos que utilitzen les famílies expulsades del mercat ordinari de l’habitatge. De vegades, es fa mitjançant relacions contractuals precàries, informals o fins i tot sense contracte, i tendeix a allargar i cronificar estratègies residencials que, en el millor dels casos, haurien de ser transitòries», va assegurar Thomas.

L’impacte del subarrendament en la qualitat de vida

El subarrendament informal d’habitacions té conseqüències greus en les condicions de vida de les persones. La primera és la inseguretat jurídica en la tinença de l’habitatge, ja que, en general, no hi ha un contracte formal de lloguer. Això deixa les persones desprotegides davant de qualsevol conflicte amb la propietat o amb la persona que ha llogat originalment l’habitatge, i pot comportar que se’ls negui el permís per empadronar-s’hi. Les persones que viuen en aquest context estan exposades al risc constant de ser expulsades de manera immediata —els anomenats desnonaments invisibles—, sense cap mena d’avís. També se’ls imposen nombroses restriccions en l’ús dels espais compartits.

«L’habitació es converteix en l’únic espai disponible per descansar, menjar, guardar-hi les pertinences —fins i tot el menjar—, relacionar-se, estudiar, treballar o tenir cura dels fills i filles. És un espai mínim de supervivència que concentra totes les funcions de la vida quotidiana que s’haurien de repartir en un habitatge adequat», va assenyalar Ubrich.

Els efectes de la precarietat residencial no afecten només les persones adultes, sinó que també repercuteixen directament en la infància i l’adolescència, en condicionen la seguretat i el benestar i dificulten les tasques quotidianes de criança.

El mercat del relloguer demostra que, per a una part important de la població, el lloguer no és una opció flexible, sinó una situació residencial vulnerable que condemna moltes persones i famílies a quedar permanentment excloses d’un dret que va molt més enllà de tenir un sostre: el dret a una llar.

Les dades també mostren que el lloguer no es pot presentar automàticament com una solució per a qui no pot comprar. «Pot ser una alternativa viable per a les llars amb ingressos mitjans o estables, però es converteix en un factor d’exclusió quan absorbeix una part excessiva de la renda disponible. La qüestió clau no és només si hi ha habitatges de lloguer, sinó si són econòmicament accessibles per a les llars que els necessiten», va afirmar Ubrich.

La compra encara és més inaccessible

El lloguer redueix algunes de les barreres pròpies de la compra, però és lluny de ser una alternativa possible per a tothom. Comprar és encara més inaccessible: set de cada deu persones llogateres no podrien accedir al finançament necessari.

Per al conjunt de l’Estat, el model creat per FOESSA calcula que caldria disposar d’uns 40.756 euros d’estalvi previ i uns ingressos mensuals mínims de 2.438 euros per adquirir l’habitatge de referència. En comparar aquest llindar amb la distribució real dels ingressos de la població que viu de lloguer, el resultat és que el 69,5% queda per sota dels ingressos necessaris per accedir a la compra en l’escenari analitzat.

Diferents nivells de pressió segons el territori

El mercat residencial espanyol no és homogeni, sinó que està format per mercats territorials amb nivells de pressió molt diferents. Si es té en compte aquesta variable, s’observen tres situacions.

En primer lloc, hi ha comunitats autònomes on comprar és clarament més excloent que llogar. És el cas de les Illes Balears, Catalunya, el País Valencià, Cantàbria i Madrid. En aquests territoris, l’accés a la propietat està especialment restringit per la combinació de preus elevats, estalvi inicial i requisits de finançament.

En segon lloc, hi ha comunitats autònomes on el lloguer és relativament més problemàtic. És el cas de Navarra, Extremadura, Castella i Lleó, Ceuta i Castella-la Manxa. En aquests territoris, el lloguer no funciona com una alternativa accessible a la compra, ja sigui perquè els ingressos són baixos o perquè l’oferta de lloguer és escassa o està tensionada.

En tercer lloc, hi ha comunitats autònomes on els dos règims presenten tensions similars, com ara La Rioja, l’Aragó, Melilla i el País Basc, tot i que amb nivells de pressió molt diferents. El cas del País Basc és especialment significatiu, perquè combina una exclusió molt elevada en la compra, del 91,3%, amb una exclusió encara més alta en el lloguer, del 95,6%. Madrid també presenta una situació crítica, tot i que amb una estructura diferent: el 89,2% de la població queda per sota del llindar per comprar i el 73,7%, per sota del llindar per llogar.

«Aquestes dades mostren que les polítiques d’habitatge s’han d’adaptar a l’estructura de cada mercat territorial. No n’hi ha prou amb una resposta uniforme, perquè la tensió no es manifesta de la mateixa manera a tot arreu», va assenyalar Ubrich.

Com s’ha fet l’exercici d’estimació

L’exercici de FOESSA aproxima l’accessibilitat econòmica a l’habitatge a partir de dos escenaris complementaris: la compra i el lloguer. En el cas de la compra, el model pren com a referència un habitatge tipus de 80 m² i hi incorpora un 10% de despeses associades, un finançament màxim del 80%, un termini hipotecari de 25 anys, un tipus d’interès del 2,5% i un llindar màxim d’esforç del 30% dels ingressos.

Per fer l’estimació, també s’han tingut en compte els ingressos disponibles de la població que vivia de lloguer l’any 2024 (EINSFOESSA 2024). Això permet calcular quina proporció d’aquesta població quedaria per sota dels ingressos mínims necessaris per comprar un habitatge en les condicions plantejades.

S’ha pres com a població de referència les persones que vivien de lloguer, perquè és especialment rellevant avaluar tant les seves possibilitats d’accedir a la propietat com la seva capacitat de mantenir un lloguer a preus de mercat. D’aquesta manera, es comparen els dos escenaris sobre una mateixa població de referència. Per tant, els resultats descriuen aquesta població i no s’han d’extrapolar automàticament al conjunt de les llars d’Espanya.

La proposta de Càritas davant la crisi de l’habitatge

L’estudi demostra que el problema de l’habitatge no es pot reduir a una sola causa. Hi ha una bretxa d’accessibilitat entre els preus i els ingressos, una crisi d’assequibilitat per a les persones que suporten costos residencials excessius i una manca estructural d’habitatge públic i social per a les llars més vulnerables.

«Per això, la resposta no pot limitar-se a produir més habitatge en abstracte. Cal produir-ne i mobilitzar-ne d’efectiu, assequible i orientat socialment, capaç de donar resposta a les persones que avui queden fora tant de la compra com del lloguer ordinari», va apuntar Ubrich.

Davant d’aquesta realitat, cal diferenciar els instruments segons els grups socials i els territoris:

Per a les llars amb ingressos mitjans, però sense estalvis, poden ser útils els mecanismes que redueixin la barrera d’entrada i facilitin un finançament responsable.

Per a les llars amb ingressos baixos o inestables, l’eix ha de ser el lloguer social per part de les administracions públiques.

Per als territoris tensionats, cal ampliar l’oferta efectiva i regular el mercat per evitar que la pressió de la demanda expulsi els residents amb menys capacitat econòmica.

A les zones on el lloguer és més excloent que la compra, la prioritat pot ser ampliar el parc de lloguer assequible i corregir l’escassetat d’oferta disponible.

«També cal reforçar el paper del sector públic. Un parc social reduït impedeix donar una resposta adequada a les persones que queden fora de la compra i del lloguer de mercat. Per tant, l’habitatge ha d’ocupar un lloc central en les polítiques d’inclusió, no només com a infraestructura urbana o actiu econòmic, sinó com a condició material per a la integració social», va assenyalar Ubrich.

Canviar la mirada: «del preu al valor»

Durant la seva intervenció, la secretària general de Càritas va afirmar que «és possible veure l’habitatge com un espai físic, és a dir, quatre parets més o menys ben construïdes i més o menys àmplies. Però aquesta mirada deixa de banda l’essencial: l’habitatge és, abans que res, el lloc on es desplega la llar». «No poder accedir a un habitatge, o fer-ho únicament des de la lògica de la “solució habitacional” entesa en termes funcionals, vol dir negar la llar i dificultar el desenvolupament ple de moltes facetes humanes», va afegir.

Des d’aquesta perspectiva, el valor d’un habitatge no s’esgota en el seu preu. «Quan reduïm l’habitatge al seu valor de canvi, en mesurem la importància únicament en termes de mercat —quant costa, quant es revalora, quant rendeix— i perdem de vista què hi ha realment en joc: la possibilitat de tenir una vida plena. Recuperar aquesta distinció entre valor i preu és clau per sortir del parany d’una visió que redueix a mercaderia allò que, en realitat, sosté aspectes essencials de la vida humana», va apuntar.

La secretària general de Càritas va apel·lar a buscar solucions que posin el focus en les persones i les famílies més desfavorides. «Quan els sectors més vulnerables es veuen empesos a normalitzar “solucions habitacionals” insegures o insuficients, perpetuem una situació que nega estructuralment el dret a la llar i ens encamina cap a un model de societat contradictori amb el que aspirem a construir», va concloure.